전세 사기 유형 예방법 깡통 전세 갭투자 전세보증금 반환소송

이사를 앞두고 있는 시점에서 연이은 전세 사기 소식에 불안이 앞선다. 나중에 또 보려고, 남겨두면 어쨌든 좋을 것 같아서 내가 당하지 않기 위해 전세 사기 유형과 예방법 등에 대해 정리했다. 전세 사기는 의도적으로 세입자를 속여 전세금을 지급하지 않는 행위로, 나 같은 세입자 입장에서는 피 같은 전세금을 받을 수 없는 상황을 뜻한다.

전세보증금은 세입자의 경우, 특히 나 같은 청년의 입장에서는 무지 큰 돈을 맡기기에 사기의 충격은 이루 말할 수 없을 것이다. 게다가 의식주 중 하나인 거주 공간에서 당한 사건이기에 당장 오갈 데가 없어져 오는 정신적 스트레스로 상당할 것이다. 우리나라에만 있는 독특한 주거 제도라는 '전세'의 유형부터 전세 사기 예방법까지, 이모저모 알아보자!

전세 사기 유형 예방법

전세 사기 유형은 크게 다음의 세 가지로 나뉜다.

1. 집주인이 전세금을 돌려줄 경제력이 없는 경우 (주로 갭투자를 낀 깡통주택에서 발생한다.)
2. 세입자가 알고 있는 것과 계약내용이 다른 경우
3. 집주인이 전세금을 돌려주기를 거부하는 경우

깡통 주택 전세 사기 예방법

첫번째 유형에서 등장하는 갭투자와 깡통주택에 대해 알아보자면 다음과 같다. 갭투자는 집값과 전세보증금의 '갭(Gap)'만큼만 집주인이 돈을 투자해서 집을 매매하는 방식이다. 쉽게 예를 들면 집값이 1억인데 전세보증금이 8천만 원이라면 전세 세입자만 구한다면 2천만 원으로도 집을 살 수 있단 뜻이다.

 

갭투자는 집값이 계속 오르는 선순환의 경우 이득을 얻는 투자방식으로 적은 돈으로 부동산 투자를 한 다음 집값이 오르면 시세차익을 누릴 수 있다. 하지만 문제는 집값이 점점 떨어질 때 발생한다. 매매가가 급격히 떨어지면, 집주인은 원금손실을 보게 되고 세입자의 전세금이 위험해지는 상황이 발생한다. 집을 팔아도 전세보증금을 충당하지 못하는, 이른바 '전세금 미상환 대란'이 일어날 수도 있다.

깡통주택으로 인한 전세 사기 예방법으로는 다음의 세 가지 방법을 들 수 있다.

• 계약 전 등기부등본에서 건물의 면적, 용도, 소유주의 이름과 근저당권 정보 등 확인!
• 계약 후 바로 전입신고하고 확정일자 받기
• HUG 전세보증금 반환보증에 가입하기

계약에 문제가 없는지를 확인할 수 있는 가장 중요한 부분이 '근저당권'이다. 근저당권이란 '장래에 생길 채권의 담보로서 미리 설정한 저당권'으로 간단히 말하자면, 이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 말이다. 근저당권은 등기부등본에서 확인할 수 있지만 등기부등본이 법적 효력을 갖진 않는단 사실을 알아야 한다. 이와 관련해 말이 많지만 아직까진 법적으로 그렇다.

근저당권이 있는 집이 위험한 이유는 세입자에게 전세보증금을 반환하는 것보다 다른 채권자의 대출을 먼저 갚아야 하기 때문이다. 집주인의 경제적 형편이 안 좋아 집을 파는 일이 생기면 세입자에게 전세보증금을 주기 전에 빚부터 갚아야 한다는 말이다. 최근 이 근저당권이 잡힌 깡통주택으로 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 피해 사례가 많아 이를 예방하기 위해 국토부가 몇가지 대책을 마련했다.

 

표준계약서에 특약을 넣거나, 집주인에게 납세증명서를 요구할 수 있는 권한을 신설하는 등의 내용이다. 나 역시 새로 구한 집이 신축 빌라에 건설사 앞으로 근저당권이 설정되어 있어 이 부분을 꼼꼼히 알아보았다. 계약서를 작성할 때 잔금 입금 시 근저당권을 말소하고 소유권이 집주인 명의로 이전된다는 조건의 특약이 들어가야 한다. 또한 잔금 입금 날 은행 창구를 찾아 채무액을 상환하고 상환한 영수증을 수령한 후 근저당권 말소 신청까지 집주인과 함께 진행하면 된다.

계약 내용이 다른 경우 전세 사기 예방법

이 경우는 먼저 첫번째로 전세 계약인 줄 알았는데 월세로 계약된 경우 혹은 다중 계약을 하는 경우 등이 있다. 전자와 같이 전세 계약인 줄 알았는데 월세로 계약된 경우는 중개인 등 대리인과 계약을 맺을 때 발생하곤 하는데 대리인이 세입자 하고는 전세 계약을 맺고 집주인에게는 월세 계약서를 준 후 보증금을 가로채는 수법이다. 이 경우 집주인과 직접 대면하여 계약을 함으로써 예방할 수 있다. 또한 돈을 보낼 때 등기부등본 상 나와 있는 실소유주 명의의 통장으로 보내는 것인지를 확인해야 한다.

후자와 같이 다중 계약을 한 경우라면 집 하나에 여러 명의 세입자를 두는 유형이다. 여러 명의 세입자에게 보증금을 받고 잠적하는 식으로 특히, 같은 날 여러 명과 계약을 하면 사전에 미리 예방하기가 어렵다. 이런 유형의 사기를 당했다면 '전세피해자 원스톱지원센터'에 도움을 요청할 수 있다. 피해자를 위해 마련된 금융서비스와 임시거처 등의 지원사업을 받을 수 있다.

집주인이 전세금 반환을 거부 전세 사기 예방법

집주인이 '다음 세입자를 찾을 때까지 못 돌려준다'거나 '언제까지 있으면 돌려주겠다'라는 식으로 나온다면 직접 다른 세입자를 찾아 원만하게 해결할 수도 있지만 여의치 않을 경우, 전세보증금 반환소송을 진행할 수 있다. 전세보증금 반환 소송은 법적 절차를 밟는 것으로 최후의 수단인 만큼 준비해야 할 서류도, 절차도 꽤 까다롭다. 나 역시 아직 현재 있는 곳의 새로운 세입자를 구하지 못해 집주인이 난색을 표하게 있는데... 모쪼록 원만하게 해결되길 바란다.